Kira ödenmez. İptal işlemi gerçekleşir. Daire boşaltılmamıştır.
Ve aniden yasal bir anlaşmazlık ortaya çıkar.
Buna karşılık, dairede kullanımı engelleyen kusurlar meydana gelebilir. Bu durumda, kiranın hala tam olarak ödenmesi gerekip gerekmediği sorusu ortaya çıkar.
Hukukun neredeyse hiçbir alanı kiracılık hukuku kadar sık ihtilafa yol açmaz. Ev sahipleri için genellikle ödeme yapılmaması veya fesih bildiriminin uygulanması söz konusudur. Kiracılar için ise yaşam kalitesi ve mali yük ön plana çıkmaktadır.
Kiracılığın yasal dayanağı BGB’nin 535. maddesidir. Buna göre, ev sahibi kusursuz bir kiralık mülk sağlamakla, kiracı ise kararlaştırılan kirayı ödemekle yükümlüdür. Çatışmalar genellikle tam da bu yükümlülüklerin kesiştiği noktada ortaya çıkar.
İşte tam da bu nedenle, hangi hakların mevcut olduğunu ve hangi adımların anlamlı olduğunu erken bir aşamada netleştirmek önemlidir.
Ev sahipleri için – kira ödemeleri gerçekleşmediğinde
Kira borçları, kiracılık hukukunda sıkça karşılaşılan bir ihtilaf konusudur.
Kira ödemeleri yapılmazsa, belirli koşullar altında bildirimsiz fesih düşünülebilir. BGB’nin 543. maddesinin 2. fıkrasının 1. cümlesinin 3. bendi uyarınca, kiracının en az iki aylık kira borcunu ödememiş olması halinde bu düzenli olarak mümkündür.
Belirleyici olan sadece borçların miktarı değil, aynı zamanda iptalin resmi etkinliğidir. İfade veya teslimat hataları feshin geçersiz olmasına yol açabilir. Diğer ihtilaflar genellikle fesih bildirimi yapıldıktan sonra ortaya çıkar. Kiracılığın sona ermesine rağmen dairenin boşaltılmaması nadir görülen bir durum değildir. Bu gibi durumlarda, tek seçenek genellikle tahliye için yasal işlem başlatmaktır.
Burada özellikle, gecikmelerden kaçınmak için uygun yasal hazırlık çok önemlidir.
Kişisel kullanım – özellikle sık rastlanan bir ihtilaf konusu
Bir diğer önemli çatışma alanı da kişisel kullanım için fesih konusudur.
Belirli koşullar altında, ev sahipleri, daireye kendi amaçları veya yakın akrabaları için ihtiyaç duymaları halinde kira sözleşmesini feshedebilirler. Aynı zamanda, etkili bir kişisel kullanım iptali için gereklilikler yüksektir.
Kiracılar için genellikle iddia edilen kişisel kullanımın gerçekten var olup olmadığı veya iptalin tartışılabilir olup olmadığı sorusu ortaya çıkmaktadır.
Dikkatli bir gerekçelendirme ve koşulların hassas bir şekilde incelenmesi, kişisel kullanım için yapılan fesihlerde özellikle önemlidir. Hatalar, bir iptalin geçersiz olmasına veya bir prosedürün önemli ölçüde gecikmesine yol açabilir.
Kiracılar için – kusurlar meydana gelirse ve kiranın düşürülmesi gerekiyorsa
Dairede kusurlar meydana geldiğinde kiracılar tarafında da sık sık çatışmalar ortaya çıkmaktadır.
Tipik ihtilaf noktaları nem hasarı, küf veya teknik kusurlardır. Bu gibi durumlarda, düzenli olarak hukuken geçerli bir kusurun mevcut olup olmadığı sorusu ortaya çıkmaktadır.
BGB Madde 536’ya göre, dairenin kullanılabilirliği önemli ölçüde bozulmuşsa kira indirimi düşünülebilir. Burada belirleyici faktör, her küçük bozulma değil, kusurun gerçek önemidir.
Bir kusurun uygun şekilde bildirilmesi de önemlidir. Yasal dayanağı olmayan veya kusurun önceden bildirilmediği bir kira indirimi önemli riskler doğurabilir. Bazı durumlarda, geç ödeme nedeniyle iptal riski bile vardır.
İşte bu noktada dikkatli bir yasal sınıflandırma büyük önem taşımaktadır.
Dokümantasyon ve kanıt – genellikle sonuç için belirleyici
Kiracılık hukukunda belgeler özel bir öneme sahiptir. Kira sözleşmeleri, iptal mektupları, ödeme belgeleri ve taraflar arasındaki yazışmalar genellikle önemli kanıtlardır. Kusurların veya hasarların fotoğrafları da çok önemli olabilir.
Kiracılık süresi uzadıkça, belgelerin eksiksiz ve anlaşılır olması daha da önem kazanmaktadır. Çünkü davaların sonucunu belirleyen çoğu zaman sadece fiili durum değil, aynı zamanda bunun anlaşılır bir şekilde sunulmasıdır.
Şimdi ne yapmalısınız
Bir kira sözleşmesi ile ilgili anlaşmazlık durumunda, durum erken bir aşamada yasal olarak incelenmelidir. Ev sahipleri için, kira borçlarını tutarlı bir şekilde uygulamak veya yasal olarak güvenli bir iptal hazırlamak çok önemli olabilir. Kiracılar için ise, kusurların kira indirimine gerekçe oluşturup oluşturmadığının ve hangi risklerin mevcut olduğunun netleştirilmesi önemlidir.
Ne kadar erken harekete geçilirse, bir feshi etkili bir şekilde uygulama veya haksız tedbirlere karşı başarılı bir şekilde savunma şansı o kadar artar.
